De belastingplichtigen kochten bij notariële akte van 6 september 2010 elk de onverdeelde helft in volle eigendom van een onroerend goed gelegen aan de Bstraat +90 in H. In de notariële akte werd het onroerend goed gekwalificeerd als ‘vakantieverblijf’.

Bij notariële akte van 16 juli 2020 kochten de belastingplichtigen vervolgens een woonhuis aan voor de prijs van 324.900,00 EUR, gelegen aan M 195 in Z. In de akte verzochten de belastingplichtigen om toepassing van het verlaagde tarief van het verkooprecht van artikel 2.9.4.2.11 VCF, waarbij zij verklaarden dat zij eigenaar waren van een chalet, maar dat op het adres van dit vakantiehuis geen permanente bewoning was toegelaten, zodat deze chalet geen verhinderend actueel onroerend bezit uitmaakte. De akte werd ter registratie aangeboden op 22 juli 2020.

Op 7 augustus 2020 werd in hoofde van elk van de belastingplichtigen een aanslag in de registratiebelasting voor aanslagjaar 2020 gevestigd, waarbij niet het verlaagde maar het normale belastingtarief van 10% werd toegepast. In bijlage bij de aanslagbiljetten ging volgende toelichting: “De gevraagde tariefvermindering voor de aankoop van de enige eigen woning kan niet worden toegekend. In Vlabel-Standpunt 18044, onder punt 5, littera a, staat na de wijziging gepubliceerd op 14/04/2020: “Het bezit van een caravan, chalet, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagde tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).” Het standpunt maakt dus geen onderscheid tussen chalets en vakantiehuisjes waarin permanente bewoning/inschrijving is toegelaten en andere”.

Bij aangetekende brief van 3 september 2020 tekenden de belastingplichtigen bezwaar aan tegen deze aanslagen en verzochten zij om het verlaagde tarief van 6% alsnog toe te passen. Het bezwaar werd afgewezen bij administratieve beslissing van 11 september 2020, waarbij de tekst in de toelichting bij het aanslagbiljet hernomen werd. Hierop dienden belastingplichtigen een verzoekschrift in bij de rechtbank van eerste aanleg.

De rechtbank oordeelde dat de chalet van belastingplichtigen gelegen te Bstraat +90 (H) niet kwalificeert als een woning in de zin van artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 6° VCF en bijgevolg geen verhinderend onroerend bezit vormt voor de toepassing van het verlaagde tarief van 6% zoals voorzien in artikel 2.9.4.2.11 VCF.

VLABEL ging tegen dit vonnis in hoger beroep omdat in de redenering van de rechtbank verkeerdelijk naar de Vlaamse Wooncode wordt verwezen die in deze echter niet toepasselijk is, die andere doeleinden heeft inzake woningkwaliteit waar men niet zonder meer begrippen kan uit plukken en gaan toepassen inzake fiscaliteit. Want uiteindelijk steunt de rechtbank op het begrip hoofdverblijfplaats uit die Vlaamse wooncode maar dat is een totaal ander begrip dan het begrip woning uit de VCF wat in deze doorslaggevend moet zijn.

Het Hof van Beroep hanteert in haar arrest wél de correcte begrippen en definities.

Artikel 2.9.4.2.11 VCF, in de versie zoals hier toepasselijk, bepaalt:

§1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 6 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid voile eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

§2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1 ° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, §1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

[...]

De term ‘woning’ zoals deze voorkomt in §1 en §2, 1° van artikel 2.9.4.2.11 VCF, wordt in artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 6° VCF gedefinieerd als:

het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van een gezin of een persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen.

Het is tussen de partijen niet betwist dat de belastingplichtigen op de datum waarop de authentieke akte tot aankoop van de woning aan M 195 in Z verleden werd, samen voor de geheelheid volle eigenaar waren van het onroerend goed gelegen aan de Bstraat +90 in H.

De enige betwisting in graad van beroep tussen de partijen betreft de vraag of de toepassing van het gunsttarief verhinderd wordt door het feit dat de belastingplichtigen op het ogenblik dat zij de woning in Z aankochten reeds eigenaars waren van het onroerend goed in H. Meer bepaald moet het Hof beoordelen of dit laatste onroerend goed al dan niet een ‘woning’ uitmaakt in de zin van artikel 2.9.4.2.11, §2, 1° VCF.

VLABEL drong in de besluiten aan op een ruime, functionele invulling van de begrippen woning en huisvesting en spreekt van ‘een onderkomen waarin men tijdelijk of permanent onderdak heeft om er te leven en te slapen’. VLABEL verzette zich nadrukkelijk tegen een definiëring aan de hand van het begrippenarsenaal voorzien in de Vlaamse Codex Wonen die immers niet als het gemeen recht zou gelden ten aanzien van de VCF en een andere finaliteit (gericht op het recht op menswaardig wonen en kwaliteitsnormen) zou hebben. VLABEL benadrukt ook dat het begrip wonen in artikel 1.1.0.0.2 VCF specifiek gedefinieerd wordt voor de toepassing van het verkooprecht en enkel voorkomt in een context van voordeeltarieven, verminderingen en vrijstellingen. Dergelijke voordeeltarieven, verminderingen en vrijstellingen zouden beperkend geïnterpreteerd moeten worden, ten gevolge waarvan het begrip ‘woning’ een ruime uitlegging zou moeten krijgen. VLABEL onderbouwt zijn stelling verder op grond van het administratief standpunt nr. 18044 van 9 november 2020 waarin het bezit van een chalet een beletsel wordt genoemd om te kunnen genieten van het verlaagd tarief. Dat de chalet volgens een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (hierna kortweg PRUP) gelegen zou zijn in recreatiegebied, zou er niet aan in de weg staan dat het gaat om een woning in de zin van artikel 2.9.4.2.11, §2, 1° VCF. In de aankoopakte met betrekking tot de chalet leest VLABEL bovendien een beding waarin een indicatie staat dat de chalet eerder zou dienen tot bewoning dan tot enige andere functie. Waar de belastingplichtigen niet het concrete bewijs bijbrengen dat de chalet in de praktijk niet dient of zal dienen tot huisvesting, vordert VLABEL dat de toepassing van het verlaagde tarief hen geweigerd wordt.

Het Hof oordeelt dat waar een woning overeenkomstig artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 6° VCF (in zijn hier relevante bewoordingen) gedefinieerd wordt als ‘het huis [...] dat hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van een gezin of een persoon’, het erop aan komt de draagwijdte van deze definitie te bepalen.

Het woord ‘hoofdzakelijk’ werd in de definitie ingevoegd bij decreet van 18 mei 2018 houdende wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013, wat betreft de hervorming van het verkooprecht en vereenvoudigingen in de registratiebelasting. Uit de parlementaire voorbereidingen bij deze wetswijziging blijkt dat met de term ‘hoofdzakelijk’ gedoeld wordt op de functionele invulling van de woning, waarbij de woonfunctie aldus de hoofdfunctie van het pand moet uitmaken. Tevens komen de termen ‘dienen tot’ en ‘gebruiken als’ in de parlementaire voorbereiding naast elkaar voor (Parl.St. VI.Parl. 2017-18, nr. 1533/1, p.10). Ook deze termen drukken een functioneel criterium uit.

De uitdrukking ‘huisvesting’ van artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 6° VCF moet volgens het Hof van Beroep, bij ontstentenis van definitie in de VCF, begrepen worden in haar gebruikelijke betekenis. Terecht verzet VLABEL zich volgens het Hof daarbij tegen een interpretatie aan de hand van het begrippenarsenaal van de Vlaamse Wooncode (waarvan de bepalingen inmiddels zijn overgenomen in de Vlaamse Codex Wonen, hierna kortweg de VCW). Immers wordt in de VCW vormgegeven aan de bijzondere missie inzake woonbeleid van het Vlaamse Gewest, die gericht is op het scheppen van een rechtskader voor het recht op menswaardig wonen en het bewaken van de woonkwaliteit (artikel 1.5-1.6 VCW). De begripsomschrijvingen die in de inleidende bepalingen van de VCW worden geformuleerd (zoals de definitie voor woning onder artikel 1.3, §1, 66° VCW) gelden ook uitdrukkelijk enkel voor de VCW en de besluiten genomen ter uitvoering ervan, en kaderen binnen de finaliteit van dat wetboek, aldus het Hof van Beroep. VLABEL kan gevolgd worden waar hij stelt dat de VCW zelf niet het gemeen recht maar een bijzondere wet uitmaakt die niet de grondslag vormt voor de uitlegging van de VCF, een andere lex specialis. De definities van de VCW zijn niet overkoepelend.

Een en ander neemt volgens het Hof van Beroep niet weg dat de eerste rechter terecht heeft geoordeeld dat de uitdrukking ‘huisvesting’ enige mate van standvastigheid en permanentie vereist. In zijn meest letterlijke betekenis verwijst de uitdrukking naar het ‘vestigen’ van zijn ‘huis of tehuis’, dit is de plaats waar een persoon zijn dagdagelijkse leefomgeving heeft en organiseert, hetgeen een zekere bestendigheid, standvastigheid en duurzaamheid behelst. Huisvesting in zijn gebruikelijke betekenis kan daarbij afgezet worden tegen opvang of vormen van tijdelijk verblijf zonder enige standvastigheid (zoals een toeristisch verblijf). Ook de term ‘gezin’ in artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 6° VCF wijst op het bestaan van een duurzame vorm van (samen)wonen.

Een woning in de zin van artikel 2.9.4.2.11, §1 en §2, 1° VCF kan aldus gedefinieerd worden als een huis [...] dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken, in hoofdzaak dienstdoet of zal dienstdoen / gebruikt wordt of zal worden als plaats waar men zijn dagdagelijkse leefomgeving met een zekere duurzaamheid heeft en organiseert. Waar VLABEL ijvert voor een ruimere interpretatie als enig onderkomen waarin men tijdelijk of permanent onderdak heeft om er te leven en te slapen, kan hij niet gevolgd worden. Noch de doelstellingen van het verlaagde belastingtarief, noch het feit dat het begrip ‘woning’ kadert in een gunstmaatregel, nopen daartoe.

Het Vlaamse Gewest heeft volgens het Hof van Beroep in zijn standpunt nr. 18044 van 31 maart 2020, de voorwaarde van het verhinderend onroerend bezit aldus geïnterpreteerd dat “het bezit van [...] chalet een beletsel [vormt] voor de toepassing van het verlaagd tarief”. Dit standpunt, dat geen bindende kracht heeft voor dit Hof, gaat eraan voorbij dat voor elk onroerend goed hoe dan ook onderzocht moet worden of het beantwoordt aan de voornoemde definities van de begrippen woning en huisvesting, ongeacht de benaming ervan.

Krachtens artikel 2.9.4.1.1 VCF (zoals hier van toepassing) bedraagt het verkooprecht in principe 10%. De belastingplichtigen die aanspraak maken op de toepassing van het verlaagde belastingtarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF, moeten aantonen dat zij aan de toepassingsvoorwaarden ervan voldoen. Met name moeten zij bewijzen dat het onroerend goed gelegen aan de Bstraat +90 in H geen woning uitmaakt in de zin van artikel 2.9.4.2.11, §2, 1° VCF. VLABEL legt de bewijslast op dit vlak terecht bij de belastingplichtigen. Zij kunnen daartoe alle bewijsmiddelen aanvoeren die door het gemeen recht toegelaten zijn, vermoedens inbegrepen. De beoordeling van de zogenoemde voorwaarde van het verhinderend bezit moet beoordeeld worden op het ogenblik van de aankoop van de woning aan M 195 in Z, op 16 juli 2020.

Het onroerend goed gelegen aan de Bstraat +90 in H is kadastraal gekend als sectie A, nummer XXX/F. Het is onbetwist dat het is gelegen in het recreatiegebied A te H. Dit gebied maakt het voorwerp uit van het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) ‘Reconversie verblijfsrecreatie, fase 1e: H’, dat definitief werd vastgesteld op 18 november 2015. Het gebied bestaat voornamelijk uit tuinen met (vis)vijvers. Het grootste deel van deze tuinen bevat een weekendverblijf en/of bergplaats/tuinhuisje (PRUP blz. 47/96). Zoals hogerop reeds gesteld, wordt het onroerend goed in de notariële akte van 6 september 2010 omschreven als ‘vakantieverblijf’.

Blijkens artikel 1 (zone voor specifieke landschapsgebonden recreatie) van het verordenend gedeelte van dit PRUP (p. 86/96) is het gebied ‘A’ bestemd voor de instandhouding van een uniek landschap met private vijverrecreatie en bijhorende hutten en is elke andere vorm van recreatie er uitgesloten. Niet toegelaten zijn:

• het organiseren van evenementen;
• wonen en woongerelateerde functies, horeca, (klein)handel, bedrijvigheid;
• verblijfsrecreatie, uitgezonderd vijverrecreatief verblijf zonder permanente bewoning.

Recreatie wordt in artikel 2.2.6, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna kortweg ‘VCRO’, waarin de draagwijdte van stedenbouwkundige voorschriften in ruimtelijke uitvoeringsplannen wordt bepaald) als categorie van gebiedsaanduiding aangemerkt en omschreven als ‘in hoofdzaak bestemd voor recreatie, dagrecreatie of verblijfsrecreatie’.

Blijkens het PRUP werden er in 2006 vier misdrijven vastgesteld op het vlak van permanente bewoning, maar zijn er ‘momenteel’ (op 18 november 2015) geen permanente bewoners ingeschreven in het plangebied. De belastingplichtigen bewijzen aan de hand van uittreksels uit het rijksregister dat zij nooit ingeschreven waren op het adres van het onroerend goed.

Gelet op de bepalingen van het PRUP staat vast dat de hoofdzakelijke functie van het betrokken onroerend goed, gelet op de ligging ervan in recreatiegebied A, er een is van landschapsgebonden, private vijverrecreatie waarvan de ‘hutten’ het accessorium vormen. Wonen en woongerelateerde functies alsook verblijfsrecreatie (behoudens vijverrecreatief verblijf zonder permanente bewoning) zijn uitdrukkelijk verboden. Net zoals het gunstregime van artikel 2.9.4.2.11 VCF voorziet het verbod omschreven in artikel 1 van het PRUP in een functioneel criterium. Niet enkel het bestemmen van een ‘hut’ voor bewoning (in voorkomend geval geformaliseerd door er een inschrijving in het rijksregister te nemen), maar ook het gebruik van de ‘hut’ of het dienstdoen ervan als woning, is uitgesloten. Zelfs al zouden zij dit wensen, het is de belastingplichtigen dus niet toegestaan met enige vorm van bestendigheid in het onroerend goed te wonen of er hoofdzakelijk een woonfunctie en dus enige vorm van duurzame huisvesting in te richten zonder zich bloot te stellen aan sancties op grond van de artikelen 6.2.1 en 6.2.2 VCRO. Zij mogen er al helemaal hun hoofdverblijfplaats niet vestigen, hetgeen zij ook nooit gedaan hebben. Uit het PRUP blijkt dat het zijn oorsprong precies vindt in de problematiek van weekendverblijven en de permanente bewoning ervan. Er kan uit afgeleid worden dat het verbod van permanent verblijf daadwerkelijk opgevolgd werd en wordt.

Niettegenstaande de stedenbouwkundige bestemming ervan niet het determinerende criterium is om uit te maken of een onroerend goed al dan niet een woning in de zin van artikel 2.9.4.2.11 VCF uitmaakt, laat het geheel van de bovenstaande elementen wel toe te vermoeden dat het onroerend goed aan de Bstraat +90 in H de belastingplichtigen op het ogenblik van de aankoop van de woning aan M 195 in Z niet hoofdzakelijk diende tot huisvesting, noch dat het dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken daartoe zou of zal dienen. Het tegendeel aannemen, met name aannemen dat de belastingplichtigen het onroerend goed, ondanks het uitdrukkelijke reglementaire verbod daartoe, toch hoofdzakelijk een woonfunctie (zullen) geven, zou in wezen erop neerkomen dat aangenomen wordt dat de belastingplichtigen een stedenbouwkundige overtreding (zullen) plegen. Geen enkel objectief element van het dossier laat een dergelijke gevolgtrekking toe.

Het bewijs dat de belastingplichtigen aan de hand van vermoedens leveren dat het onroerend goed gelegen aan de Bstraat +90 in H geen woning uitmaakt in de zin van artikel 2.9.4.2.11 VCF, wordt niet ontkracht door VLABEL. Het loutere feit dat de aankoopakte van 6 september 2010 met betrekking tot het vakantieverblijf een beding van aanwas bevat waarin verwezen wordt naar het samenwonen van de kopers in het goed, volstaat niet om te besluiten dat het goed werkelijk hoofdzakelijk dient of zal dienen voor huisvesting, mede gelet op het feit dat het PRUP waarin het uitdrukkelijke verbod staat om aan het goed een woonfunctie te geven, van latere datum is. Ook de (niet door de belastingplichtigen weerlegde) omstandigheid dat bewoning in het vakantieverblijf op zich materieel mogelijk zou zijn, kan niet doen besluiten dat het verblijf beschouwd kan worden als hoofdzakelijk dienend voor huisvesting. Het PRUP doet precies het tegendeel vermoeden en, zoals aangegeven, ontkracht VLABEL dit vermoeden niet.

Het Hof van Beroep besluit dat de belastingplichtigen aanspraak maken op de toepassing van het verlaagde tarief van 6% voor het bepalen van het verkooprecht op de aankoop van de woning in Z. Deze woning kan immers, bij de aankoop ervan op 16 juli 2020, beschouwd worden als hun enige en eigen woning in de zin van artikel 2.9.4.2.11 VCF.

De vordering van VLABEL is ongegrond.