1. De aanvraag strekt ertoe bevestiging te bekomen, dat de voorgenomen vervreemding ten bezwarende titel een geldige vervreemding is om het behoud van het tarief van 3%, betaald op de aankoop ingevolge akte dd. 10 januari 2023 (rep. [...]).

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag werd ingediend door Notaris […], kantoorhoudende te […], namens:

2.1. De heer X, geboren te […] op xx.xx.1964 (identiteitskaart nummer […] - rijksregister nummer […]), en zijn echtgenote;

2.2. mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1966 (identiteitskaart nummer […] - rijksregister nummer […]),

beiden wonende te […].

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

3. Bij akte van xx.xx.2023 werd er door de heer X en zijn echtgenote mevrouw Y volgend onroerend goed aangekocht, in het voordeel van hun huwgemeenschap:

Gemeente […] - eerste afdeling

Een woonhuis, met aanhorigheden, op en met grond, gelegen […], gekend volgens titel sectie G nummers […] voor een oppervlakte van drie hectare vierennegentig are achtendertig centiaren (3ha 94a 38ca), en volgens huidig kadaster sectie G nummers […] voor een oppervlakte van drie hectare vierennegentig are achtendertig centiaren (3ha 94a 38ca).

KI: 3.628 euro.

De kopers verklaarden in deze akte te zullen aankopen aan 3%, en engageerden zich tot verkoop van hun verhinderend onroerend bezit:

“De koper vraagt om toepassing van het verlaagde tarief van 3% van artikel 2.9.4.2.11 VCF (aankoop woning) en verklaart dat de voorwaarden vervuld zijn, te weten:

1° de zuivere aankoop van een woning met aanhorigheid;

2° de verkrijging door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig van de geheelheid volle eigendom van dit goed;

3° geen verhinderend actueel onroerend bezit (de verkrijger mag op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond in België of in het buitenland).

De koper verklaart nochtans volgende woningen en/of bouwgronden te bezitten:

• […], huis met aanpalende gronden;
• […], bouwgrond.

De koper verklaart dat het niet zijn intentie is om deze goederen samen met het nieuw aangekochte goed te behouden en dat hij daarom zijn verhinderende goederen zal verkopen binnen de door de wet gestelde termijn (er wordt verwezen naar de mail van Vlabel van xx.xx.2022 met kenmerk MAILREG – […]).

Tot behoud van het verlaagde tarief verbindt hij zich ertoe:

1° aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te zullen voldoen (inschrijving binnen de 3 jaar vanaf heden);

2° om de hierboven vermelde onroerend goederen binnen de 2 jaar vanaf heden volledig en onder bezwarende titel te vervreemden.

De koper bevestigt bovendien gewezen te zijn op:

1° de voorwaarden tot het bekomen van het verlaagde tarief van 1% voor (gedeeltelijke) herbouw of ingrijpende energetische renovatiewerken.

2° de mogelijkheid om een teruggave van 2% te vragen, indien hij alsnog aan voormelde voorwaarden voldoet. Hiertoe moet de koper tijdig een verzoekschrift indienen.

Voor verdere informatie, zie notaris.be.

3° de mogelijkheid om te kiezen voor het tarief van 6% in combinatie met meeneembaarheid en dat de keuze voor 3% definitief is.”.

4. Inmiddels zijn de kopers gedomicilieerd in het nieuw aangekochte goed.

5. Op heden hebben de heer en mevrouw X-Y een akkoord om hun verhinderend onroerend bezit te verkopen aan de naamloze vennootschap B, met zetel te […] (met ondernemingsnummer […]), voor een prijs van:

• € [...] voor de onroerende goederen gelegen te […] en aanpalende gronden;
• € [...] voor het onroerend goed (bouwgrond) gelegen te […].

Deze verkoop wordt gesloten onder de gebruikelijke voorwaarden, zoals onder andere onder opschortende voorwaarde van vrij, zuiver en onbelast van alle schuld, en onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering binnen de vier weken na ondertekening van de onderhandse overeenkomst.

6. Het aandeelhouderschap van de vennootschap B is als volgt:

• 999 van de aandelen bij de BV A, met ondernemingsnummer […];
• 1 aandeel bij de huwgemeenschap van de heer X – Y.

De bestuurders zijn de volgende:

• BV A, met als vaste vertegenwoordiger de heer X;
• BV C, met als vaste vertegenwoordiger de heer […].

De aandeelhouders van de voormelde BV A, zijn de heer X voor wat betreft 50% en zijn echtgenote mevrouw Y, voor wat betreft 50%.

7. De heer X en mevrouw Y hebben niet de intentie om van de verscheidene onroerende goederen eigenaar te blijven, waardoor het onroerend verhinderend bezit vervreemd wordt (enerzijds hebben zij geen intentie nog een woning op te richten op de bouwgrond, anderzijds vergen beide woningen te veel onderhoud en is dit geen rendabele opbrengsteigendom in kader van verhuur).

8. De wettelijke bepaling waarop de beslissing moet slaan is artikel 2.9.4.2.11, §1 en §3 VCF

9. De partijen wensen niet meerdere onroerende goederen samen in hun privébezit te hebben.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

10. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

11. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

12. Volgend artikel uit de VCF wordt onderzocht:

• Artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 3 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

…

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

…”.

13. De echtgenoten X – Y verklaren dat zij m.b.t. volgende onroerende goederen een verkoopovereenkomst hebben gesloten:

• […], huis met aanpalende gronden;
• […], bouwgrond

Vermelde onroerende goederen worden verkocht aan de naamloze vennootschap B, waarvan de aandelen in handen zijn van:

• de BV A, met ondernemingsnummer […] (999 van de aandelen);
• de huwgemeenschap van de heer X – Y (1 aandeel).

De aandeelhouders van de voormelde BV A, zijn de heer X voor wat betreft 50% en zijn echtgenote mevrouw Y, voor wat betreft 50%.

14. Om van het verlaagd tarief van 3% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de koper moet een natuurlijk persoon zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop;
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;

15. Het tarief van 3% (art. 2.9.4.2.11 VCF) is bedoeld voor de “enige” woning van de koper(s).

Vandaar dat er een uitsluitingsregel is voorzien: er mag geen bezit zijn van een andere woning of bouwgrond voor de geheelheid volle eigendom.

Deze uitsluitingsregel bestaat uit twee luiken:

a) Geen van de verkrijgers mag voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond;

b) Als er meer dan één verkrijger is, mogen ze bovendien niet gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

16. De uitsluitingsregel werd beoordeeld op datum van de authentieke aankoopakte van de woning te […].

17. Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, zoals in casu, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 3% als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.

In dat geval moeten de betrokken kopers er zich in de authentieke aankoopakte toe verbinden de verhinderende woning of bouwgrond volledig en onder bezwarende titel te vervreemden binnen een termijn van twee jaar en moet worden aangetoond dat er een causaal verband bestaat tussen de vervreemding en de nieuwe aankoop.

Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat deze woningen (inclusief bouwgrond) binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.

De termijn van twee jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van twee jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van twee jaar werd gesloten.

18. Indien voormeld voorafgaand onroerend bezit tijdig wordt vervreemd aan de naamloze vennootschap B en een causaal verband wordt aangetoond tussen de vervreemding en de nieuwe aankoop kan het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF behouden worden.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.