De kandidaat-koper moet op de referentiedatum voldoen aan de inkomensvoorwaarde. Er geldt een minimum- en een maximumgrens.

Inkomen

Het inkomen is de som van:

• het gezamelijk belastbaar inkomen (beperkt tot de reële eigen beroepsinkomsten) en de afzonderlijke belastbare inkomsten
• het genoten leefloon
• de inkomensvervangende tegemoetkoming aan personen met een handicap
• de van belasting vrijgestelde beroepsinkomsten uit het buitenland of verworven bij een Europese of internationale instelling

U houdt hiervoor rekening met de inkomsten ontvangen in het meest recente jaar (maar niet langer dan drie jaar geleden) waarvoor een aanslagbiljet beschikbaar is.

Voordat u het inkomen aftoetst aan de inkomensgrenzen, moet u dit indexeren. U doet dit volgens de gezondheidsindex. Hiervoor kunt u het rekenblad ‘indexering inkomen kandidaat-koper’ gebruiken.

Van welke personen telt u de inkomsten mee?

U moet niet alleen het inkomen van de kandidaat-koper, maar ook dat van alle andere personen die de woning zullen betrekken, voor 100% meetellen. Hierop gelden wel uitzonderingen. Sommige inkomsten moet u namelijk niet meetellen, andere slechts voor de helft.

De volgende inkomsten telt u niet mee:

• de inkomsten van ongehuwde en niet wettelijk samenwonende kinderen, die jonger zijn dan 25 jaar op de referentiedatum en vanaf hun 18 jaar zonder onderbreking deel uitmaakten van het gezin
• de inkomsten van de familieleden van de kandidaat-koper van de eerste graad (kind, ouder) en de tweede graad (kleinkind, grootouder, broer/zus) die als ernstig gehandicapt erkend zijn of ten minste 65 jaar oud zijn.

De volgende inkomsten telt u voor de helft mee:

• de inkomsten van de inwonende ascendenten (ouders, grootouders) van de kandidaat-koper die niet erkend zijn als ernstig gehandicapt en die jonger zijn dan 65 jaar.

Minimum- en maximumgrens

Het inkomen van een kandidaat-koper mag niet lager zijn dan 11.337 euro (geïndexeerd bedrag 2024).

Is het inkomen - ontvangen in het meest recente jaar waarvoor een aanslagbiljet beschikbaar is - lager? Dan mag u de inkomsten van de drie opeenvolgende maanden die voorafgaan aan de referentiedatum in aanmerking nemen. Deze inkomsten extrapoleert u vervolgens naar 12 maanden. De inkomsten die u hiervoor in aanmerking mag nemen zijn:

• het gezamenlijk belastbaar inkomen (beperkt tot de reële eigen beroepsinkomsten) en de afzonderlijk belastbare inkomsten
• het leefloon
• de inkomensvervangende tegemoetkoming aan personen met een handicap
• de van belasting vrijgestelde beroepsinkomsten uit het buitenland of verworven bij een Europese of internationale instelling

Er gelden ook maximumgrenzen. Ligt de aan te kopen sociale koopwoning of kavel in een gemeente die opgenomen is in cluster 1 of cluster 2(PDF bestand opent in nieuw venster), dan gelden verhoogde maximumgrenzen.

De maximumgrenzen zijn gelijk aan (geïndexeerde bedragen in 2024):

• 45.303 euro voor een alleenstaande persoon zonder personen ten laste
• 49.827 euro voor een alleenstaande persoon met een ernstige handicap die geen andere personen ten laste heeft
• 67.948 euro voor anderen (echtgenoten, samenwonende partners, alleenstaande met personen ten laste, …), verhoogd met 4.524 euro per persoon ten laste

De verhoogde maximumgrenzen die gelden bij de aankoop van een sociale koopwoning of kavel in een gemeente van cluster 1 of 2, zijn gelijk aan (geïndexeerde bedragen in 2024):

• 47.460 euro voor een alleenstaande persoon zonder personen ten laste
• 52.199 euro voor een alleenstaande persoon met een ernstige handicap die geen andere personen ten laste heeft
• 71.182 euro voor anderen (echtgenoten, samenwonende partners, alleenstaande met personen ten laste, …), verhoogd met 4.739 euro per persoon ten laste

Door een overgangsregeling gelden deze verhoogde maximumgrenzen ook voor kandidaat-kopers die u vóór 1 september 2019 inschreef voor een sociale koopwoning of kavel in de kernstad Genk.

Wie is een persoon ten laste?

Een persoon ten laste is:

• een kind dat jonger is dan 18 jaar of waarvoor kinderbijslag of een wezentoelage uitbetaald wordt, en dat:
  • ofwel gedomicilieerd is bij de kandidaat-koper. De kandidaat-koper kan dit aantonen met een uittreksel uit het bevolkingsregister.
  • ofwel op regelmatige basis verblijft bij de kandidaat-koper. De kandidaat-koper kan dit aantonen met een vonnis of notariële akte, of een door beide ouders ondertekende overeenkomst.
• de kandidaat-koper zelf of een gezinslid dat erkend is als ernstig gehandicapt of zo erkend was op het ogenblik van de pensionering. Wat een ernstige handicap is en met welke attesten de kandidaat-koper de ernstige handicap kan aantonen, leest u in artikel 2 van het Ministerieel Besluit van 21 december 2007.

Een kind ten laste met een ernstige handicap, telt voor twee personen ten laste.

De koper van een sociale koopwoning of sociale kavel moet op de referentiedatum voldoen aan de volgende eigendomsvoorwaarden. Dat is het geval als hij of een van zijn gezinsleden:

• geen woning of een bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal heeft
• geen woning of een bouwgrond heeft die hij of zijn gezinslid volledig of gedeeltelijk in vruchtgebruik gaf
• geen woning of een bouwgrond heeft die de kandidaat-koper, zijn gezinslid of een ander persoon (bijvoorbeeld de erflater) volledig of gedeeltelijk in erfpacht of opstal gaf
• geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder van een vennootschap is waarin hij of een gezinslid een zakelijk recht (volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht, opstal) op een woning of bouwgrond inbracht.

Een bouwgrond is volgens het Besluit Vlaamse Codex Wonen:

• een onbebouwd perceel in woongebied, uitgezonderd woonuitbreidingsgebied, dat aan een uitgeruste weg ligt
• en/of een perceel waarvoor een niet-vervallen verkavelingsvergunning of omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden bestaat.

Uitzonderingen op de eigendomsvoorwaarde

In vijf situaties kunt u een kandidaat-koper die niet aan de eigendomsvoorwaarde voldoet toch inschrijven en hem een sociale koopwoning of kavel toewijzen.

1. Relatiebreuk
   Deze uitzondering geldt als de kandidaat-koper samen met zijn echtgenoot, (ex-)echtgenoot, partner of (ex-)partner een woning of een bouwgrond:

• volledig in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal heeft
• volledig in vruchtgebruik, erfpacht of opstal gaf

De echtgenoot, (ex-)echtgenoot, partner of (ex-)partner mag de sociale koopwoning of kavel niet mee kopen en de (op te richten) woning niet mee bewonen.

2. Kosteloze verkrijging
   Deze uitzondering geldt als de kandidaat-koper of zijn gezinslid via schenking of erfenis:

• een woning of bouwgrond gedeeltelijk in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal kreeg
• een woning of bouwgrond waarop een recht van erfpacht of opstal is gegeven, gedeeltelijk kreeg

3. Overbewoonde woning
   Deze uitzondering geldt als:

• de kandidaat-koper of zijn gezinslid een woning heeft met een geïndexeerd kadastraal inkomen dat lager is dan 2.000 euro
• en deze woning overbewoond verklaard of overbewoond geadviseerd is

4. Onbewoonbare woning
   Deze uitzondering geldt als:

• de kandidaat-koper of zijn gezinslid een woning heeft met een geïndexeerd kadastraal inkomen dat lager is dan 2.000 euro
• en deze woning onbewoonbaar verklaard of onbewoonbaar geadviseerd is

5. Woning in een ruimtelijke bestemmingszone waar wonen niet is toegestaan
   Deze uitzondering geldt als:

• de kandidaat-koper of zijn gezinslid een woning heeft met een geïndexeerd kadastraal inkomen dat lager is dan 2.000 euro
• en deze woning in een ruimtelijke bestemmingszone in België ligt waar wonen niet is toegestaan

Geldt een van de eerste drie uitzonderingen (relatiebreuk, kosteloze verkrijging, overbewoonde woning)? Dan moet de kandidaat-koper (of zijn gezinslid) ervoor zorgen dat hij binnen een jaar na de aankoopakte aan de eigendomsvoorwaarde voldoet. Gebeurt dit niet, maar kan de koper hiervoor een gegronde reden geven, dan mag u deze termijn verlengen. Voldoet de koper (of zijn gezinslid) niet binnen de termijn aan de voorwaarde, dan is de koop (van rechtswege) ontbonden.

Geldt de vierde uitzondering (onbewoonbare woning)? Dan moet de kandidaat-koper (of zijn gezinslid) de woning binnen een jaar na de aankoopakte slopen of de bestemming ervan wijzigen. Voldoet de koper (of zijn gezinslid) niet binnen de termijn aan de voorwaarde, dan is de koop (van rechtswege) ontbonden.

Overgangsregeling

Kandidaat-kopers die u inschreef vóór 1 september 2019 kunnen van een overgangsregeling voor de eigendomsvoorwaarde genieten en van een overgangsregeling voor de uitzonderingen daarop.

1. Overgangsregeling eigendomsvoorwaarde
   Als deze kandidaat-kopers ten laatste op 31 augustus 2020 een aankoopbelofte ondertekenen, geldt de eigendomsvoorwaarde die van toepassing was vóór 1 september 2019:

• de kandidaat-koper of een van zijn gezinsleden heeft geen woning of bouwgrond (volledig of gedeeltelijk) in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik
• de kandidaat-koper of een van zijn gezinsleden is geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder van een vennootschap waarin hij of een gezinslid een woning of bouwgrond inbracht.

Ondertekenen deze kandidaat-kopers hun aankoopbelofte na 31 augustus 2020? Dan moeten ze aan de verstrengde eigendomsvoorwaarde voldoen. Als een kandidaat-koper gegronde redenen aantoont, kunt u de termijn van 31 augustus 2020 wel nog verlengen.

2. Overgangsregeling uitzondering op de eigendomsvoorwaarde
   U kunt een sociale koopwoning of kavel toewijzen als u deze kandidaat-kopers inschreef op basis van een van de volgende drie uitzonderingen:

• de kandidaat-koper is 55 jaar of ouder
• de aan te kopen sociale koopwoning of kavel ligt in een kernstad: Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde
• de woning (die de kandidaat-koper bewoont), ligt binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan en heeft een geïndexeerd kadastraal inkomen dat lager is dan 2.000 euro

De kandidaat-kopers die u op basis van een van deze drie uitzonderingen inschreef, moeten binnen een jaar na de aankoopakte aan de eigendomsvoorwaarde voldoen. Zij moeten de woning of bouwgrond aan u of op de vrije markt verkopen.