Het ministerieel besluit van 29 oktober 2010 bevat in artikel 14 van bijlage 1(opent in nieuw venster) onder de waarderingsregels een aantal principes waarmee u bij de boeking van werken aan bestaande gebouwen kunt bepalen of deze werken als investering of als onderhoud en herstel beschouwd worden.

Deze principes zijn de volgende:

• De werken in onroerende staat die worden uitgevoerd aan bestaande woningen, worden steeds integraal geregistreerd ofwel als onderhouds- en herstellingswerken, ofwel als investeringen.
• Werkzaamheden waarbij in één opdracht 2 of meer soorten werken in onroerende staat worden uitgevoerd of delen van de woning als voorwerp hebben, kunnen afzonderlijk beschouwd worden bij de bepaling of deze verschillende soorten als investering of als onderhoud en herstel beschouwd moeten worden.
• Werkzaamheden die gespreid over een aantal opdrachten hetzelfde deel van de woning als voorwerp hebben of hetzelfde soort werk in onroerende staat betreffen, kunt u samen bekijken om te bepalen of er al dan niet sprake is van een investering. De voorwaarde is dat deze opdrachten kaderen in een vooraf uitgewerkte planmatige aanpak.
• De werkzaamheden in het kader van de normale, periodieke vernieuwing van duidelijk identificeerbare onderdelen van woningen na afloop van hun normale economische levensduur, worden als een investering beschouwd. Dit is op voorwaarde dat de beoogde onderdelen van de woningen geheel vernieuwd worden en deze onderdelen samen de vervanging betreffen van een volledig aspect van de woning, zoals het buitenschrijnwerk, gevelbekledingen en woninguitrustingen zoals keukens, badkameruitrusting en c.v.-installaties.
• De werken ten gevolge van onvoorziene oorzaken die niet onder de normale, periodieke vernieuwing vallen, zoals werken als gevolg van abnormale slijtage of onvolkomenheden aan het gebouw, worden in principe als onderhoud en herstel beschouwd. Een bepaald werk kan wel in uitzonderlijke omstandigheden als investering beschouwd worden.
• De sociale huisvestingsmaatschappij gaat - na de boeking van een uitzonderlijke afschrijving - over tot de gehele of gedeeltelijke desactivering van de overblijvende netto-boekwaarde van de vervangen onderdelen van de woning, als de betrokken netto-boekwaarde bewaren zou leiden tot de overwaardering van de waarde van het betrokken project in de boekhouding van de sociale huisvestingsmaatschappij.
• Bij de volledige sloop van een onroerend goed dat door de sociale huisvestingsmaatschappij voorheen als materieel vast actiefbestanddeel in gebruik was en het voorwerp was van afschrijvingen, wordt de overblijvende netto-boekwaarde uitzonderlijk afgeschreven, waarna de aanschaffingswaarde en de geboekte afschrijvingen betreffende deze aanschaffingswaarde worden uitgeboekt. De sociale huisvestingsmaatschappij heeft de mogelijkheid om de afschrijving via het gebruik van overlopende rekeningen te spreiden over de tijdspanne die nodig is voor het oprichten van het nieuwe gebouw zoals voorzien in artikel 61/223 van de Commentaar op het Wetboek van Inkomstenbelastingen.
• Werkzaamheden in het kader van nieuwbouw, vervangingsbouw of van de integrale renovatie van een woning, worden altijd als een investering beschouwd. Ook bij werkzaamheden aan een woning die elementen aan de woning toevoegen die voorheen niet aanwezig waren, is dat zo.
• Gewone en grote onderhouds- en herstellingswerkzaamheden die door externen uitgevoerd worden, worden onderscheiden geregistreerd.

Artikel 15 van bijlage 1(opent in nieuw venster) van dit ministerieel besluit bepaalt dat de VMSW een niet-exhaustieve lijst publiceert met voorbeelden van werken in onroerende staat, om zo het onderscheid tussen onderhoud- en herstellingswerken en investeringen te verduidelijken. Hieronder vindt u deze lijst.

We verduidelijkten de niet-exhaustieve lijst(Excel bestand opent in nieuw venster) met voorbeelden in de vorm van een matrix.
In de kolommen maakten we een onderscheid zoals in het besluit: gewone onderhoudswerken, grote onderhoudswerken en investeringen. In de rijen vindt u de deelrenovaties en de risico’s. Dit zijn de werken die u selecteert bij het toevoegen van woningen en werken aan een woonproject. Deze deelrenovaties bepalen ook het financieringspercentage in de simulatietabel.

De blauwe aanduidingen zijn extra verduidelijkingen. De oranje aanduidingen zijn extra tegenover de vorige lijst met voorbeelden: ze verduidelijken de toepassing van bepaalde deelrenovaties. Onderaan staan nog een aantal extra rijen met andere voorbeelden uit de lijst.

Onderhouds- en herstellingswerken

1. Gewone onderhouds- en herstellingswerken:

• de kosten die als gevolg van bijlage 27 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van artikel 6.24 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster) ten laste van de huurder vallen, meer bepaald:
  • normaal onderhoud en reinigen van de gemene delen en de groenruimten;
  • ophalen en verwerken van huisvuil en het reinigen van vuilnislokalen en -containers;
  • reinigen en ontstoppen van septische putten, controleputten, afvoerleidingen en rioleringen;
  • ongediertebestrijding en het ontsmetten van lokalen;
  • normaal onderhoud en de controle van liften, centrale verwarmingsinstallaties met inbegrip van het reinigen van schouwen, ventilatiesystemen, regenwaterinstallaties, drukopvoerinstallaties, geautomatiseerde systemen van toegang, warmwatertoestellen, zonne-energiesystemen en branddetectie-, brandbestrijdings- en beveiligingssystemen;
  • het gewone onderhoud van de collectieve schotel-, televisie- of radio-antenne;
• sporadische vervanging van onderdelen van de installaties uit het vorige munt, zoals radiatoren van een installatie voor centrale verwarming;
• sporadische vernieuwing of verbetering van plastische voegwerken;
• herstellen van huurschade in de mate dat enkel de oorspronkelijke toestand wordt hersteld;
• de sporadische vervanging van warmwatertoestellen en c.v.-ketel door toestellen met vergelijkbare technische kwaliteiten;
• sporadische vervanging van kleine garagepoorten;
• sporadische vervanging, aanpassing of herstelling van delen van het binnen- of buitenschrijnwerk;
• schade van kleine lekken herstellen;
• sporadische herstelling van keuken- en badkameruitrusting;
• diverse herstellingen van kleine omvang zoals sloten, kraandichtingen, houtversteviging (capsules);
• sporadische herstelling van delen van de elektrische uitrusting van een woning.

1. Grote onderhouds- en herstellingswerken:

• de kosten die als gevolg van bijlage 27 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van artikel 6.24 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster) ten laste van de verhuurder vallen, meer bepaald:
  • grote onderhoudswerken in de gemeenschappelijke delen en groenruimten, zoals het volledig (her)schilderen van de gemeenschappelijke delen en traphalen;
  • het herstellen en het groot onderhoud van liften, centrale verwarmingsinstallaties met inbegrip van het reinigen van schouwen, ventilatiesystemen, regenwaterinstallaties, drukopvoerinstallaties, geautomatiseerde systemen van toegang, warmwatertoestellen, zonne-energiesystemen en branddetectie-, brandbestrijdings- en beveiligingssystemen;
• planmatige vervanging van onderdelen van de installaties onder het vorige punt, zoals vervanging van radiatoren of leidingen van installaties voor centrale verwarming
• planmatige vervanging van ketels van installaties voor centrale verwarming door vergelijkbare toestellen;
• schilderwerken en betonherstel van buitenmuren;
• smeren van nokpannen;
• vernieuwing van roofing bij platte daken;
• vernieuwing van schuine daken door vervanging van alle dakpannen
• planmatige vervanging van grote garagepoorten van bv. ondergrondse parkings (zonder isolatie);
• planmatige vervanging van delen van het binnen- of buitenschrijnwerk, zoals buitendeuren en bepaalde ramen, zonder dat het geheel van het schrijnwerk van een bepaalde woning vernieuwd wordt;
• behandelen van gevels met siliconengel;
• injecteren van producten tegen opstijgend vocht (+ alle andere vochtbestrijdingsmiddelen);
• zandstralen van gevels;
• vernieuwen of herstellen van binnenpleisterwerk;
• waterschade herstellen (inclusief herschilder- en decoratiewerken, uitbreken en herleggen of vervangen van vloeren en/of vloerbekledingen);
• planmatige herstelling of gedeeltelijke vervanging van keuken- en badkameruitrusting (bv. de vervanging van enkel de sanitaire leidingen, een wc, een lavabo of een badkuip);
• vernieuwing van voegwerken van het parament;
• vervanging van regenwaterafvoer, kroonlijsten, goten en riolering;
• planmatige vervangingen van opritten, dammen of rioleringen;
• vervanging van vloerbekledingen, vloeren of plinten in 1 lokaal (na bv. waterschade);
• planmatige herstelling en vernieuwing van de elektrische uitrusting van een woning.

Investeringen

• investeringen die de periodieke vernieuwing betreffen van duidelijk identificeerbare delen van de woning:
  • vernieuwing van het volledige buiten- of binnenschrijnwerk van een woning;
  • volledige vernieuwing van keuken- en badkameruitrusting;
  • vernieuwing van het volledige parament, inclusief de voegwerken, van buitengevels;
  • vernieuwing dakbedekking in combinatie met plaatsen van isolatie waar voorheen geen vergelijkbare isolatie aanwezig was (indien uitgevoerd zonder premievergoedingen die het grootste gedeelte van de kostprijs dekken);
  • volledige vernieuwing van installaties voor centrale verwarming;
  • modernisering installaties voor centrale verwarming door plaatsing van nieuwe c.v-ketels met hoog rendement;
  • planmatige vervanging garagepoorten (met isolatie);
  • herstellen van het dakgebinte in combinatie met vernieuwing van de dakpannen;
  • plaatsing van dakvlakramen;
  • volledige vernieuwing van de elektrische uitrusting van een woning als onderdeel van een groter renovatieproject;
  • sanitaire vernieuwing;
  • vervanging en modernisering van liftinstallaties.
• werken die onderdelen toevoegen aan de woning die voorheen niet aanwezig waren (bv. installatie van centrale verwarming waar deze voorheen niet aanwezig was)
• integrale renovaties.