Categorie I: zijn kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken. Gebreken in categorie I geven geen aanleiding tot ongeschiktheid, tenzij de eindbeoordeling van de woning meer dan 6 gebreken categorie I heeft. In dat geval zal de woning automatisch een gebrek categorie II krijgen.

Een woning kan een conformiteitsattest krijgen als ze minder dan 7 gebreken van categorie I heeft en uiteraard geen enkel gebrek van categorie II of III. De grens voor strafrechtelijke aansprakelijkheid is zo gelijkgesteld met de grens die vastgesteld is voor het verkrijgen van een conformiteitsattest.

Categorie II: zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning. Categorie II gebreken zijn gebreken die de ongeschiktheid van de woning met zich meebrengen.

Categorie III: zijn ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning. Een gebrek in categorie III staat gelijk aan onbewoonbaarheid (er is geen apart omstandig verslag meer nodig, dit wordt rechtstreeks in het technisch verslag verduidelijkt). Mensonwaardigheid is naast veiligheids- en gezondheidsrisico toegevoegd als indicator voor deze categorie.

Bij de technische verslagen horen een heleboel technische richtlijnen die u allemaal kunt terugvinden in het technisch handboek woningkwaliteit(opent in nieuw venster). De technische handleiding zit vervat in het Ministerieel Besluit van 14 augustus 2023 houdende regels voor het invullen van technische verslagen van het onderzoek van de kwaliteit van woningen door een woningcontroleur en bijlagen.

Deze regels moet elke woningcontroleur volgen bij het uitvoeren van conformiteitsonderzoeken in woningen en het invullen van de nieuwe technische verslagen.

Het technisch handboek is een lijvig document met heel wat technische toelichting. Er staan ook tal van voorbeelden in van gebreken, foto’s en schema’s van bepaalde situaties of technische oplossingen. Daarnaast bevat het veel interne verwijzingen. Ook de tekst van het ministerieel besluit is in het handboek opgenomen.

Het technisch handboek Woningkwaliteit is als online toepassing ter beschikking. Zo is alle informatie met een muisklik bereikbaar en kunt u als gebruiker optimaal digitaal doorheen het document navigeren. Bovendien kunnen we het handboek op die manier actueel houden.

Er zijn twee versies van het technisch handboek beschikbaar:

1. Een versie voor de woningcontroleur, die we doorlopend actualiseren met bijkomende voorbeelden, vragen en antwoorden en aanvullende informatie die periodiek vanuit het technisch kennisplatform naar het handboek zal doorstromen. Deze versie beschikt over een diepgaande technische toelichting. Ze is aan VLOK gekoppeld, zodat de woningcontroleur de informatie uit het handboek rechtstreeks in de VLOK-applicatie kan oproepen. Je kan het raadplegen via het kennisplatform (opent in nieuw venster)na aanmelden in VLOK.
2. Een versie voor het brede publiek, waarin alle relevante juridische en technische informatie beschikbaar is. Deze versie krijgt een jaarlijkse update met de belangrijke algemene aanvullingen en kunt u vinden op het technisch handboek woningkwaliteit(opent in nieuw venster).

Met het MB van 14 augustus werd het technisch handboek vernieuwd. Vooral de rubrieken waar de voorbije jaren verduidelijkingen bij werden gegeven zijn in het technisch handboek aangepast en helder verwoord. We pasten ook de toelichting bij een aantal foto’s aan. Het gaat om de volgende rubrieken:

• Borstweringen en lage ramen in de rubriek trappen(opent in nieuw venster)
• Toegankelijkheid(opent in nieuw venster)
• Energetische prestaties(opent in nieuw venster)
• Rookmelders(opent in nieuw venster)

Later dit jaar volgt nog een nieuwe versie van het technisch handboek met de toevoeging van een vierde deel over niet zelfstandige woningen arbeidskrachten.

Het technisch handboek woningkwaliteit is een digitaal handboek waar alles instaat, regelgevend en toelichtend, wat een woningcontroleur nodig heeft bij een conformiteitsonderzoek. Daarnaast zijn er de technische fiches, tien in totaal, die elk een thema uit het technisch handboek behandelen. In de technische fiches staat de informatie compact, grafisch en per thema samen zodat u gebreken precies kan vaststellen en correct kan quoteren.

• Aan de slag(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Risico op CO-vergiftiging(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Elektrische installatie(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Gas- of stookinstallatie(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Rookmelderverplichting(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Sanitaire functie / keukenfunctie(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Stabiliteit(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Trappen, overlopen en borstweringen / Toegankelijkheid / Lage ramen(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Vochtschade(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Bezettingsnorm(PDF bestand opent in nieuw venster)

Voor wie

De technische fiches zijn nuttig voor elke woningcontroleur. Een beginnende woningcontroleur vindt in de fiches alle essentiële informatie per thema en een ervaren woningcontroleur zal ook alles nog eens graag bondig samengevat op enkele pagina’s zien staan. In de aanloop naar een EVC-test kunnen de fiches een hulp zijn om de voornaamste thema’s nog eens door te nemen.

In de praktijk is het voor de woningcontroleur niet altijd evident om te bepalen of hij/zij met een zelfstandige woning te maken heeft, dan wel met een niet zelfstandige woning. Ook bij de kamers zijn er een aantal verschillen naar gelang de doelgroep en is het belangrijk om met het juiste technisch verslag aan de slag te gaan.

Om de woningcontroleur hierbij te ondersteunen ontwikkelden we een aantal schematische fiches met een gebalde, visuele voorstelling van de belangrijkste verschillen in normering tussen de verschillende woonvormen/technische verslagen die we vandaag kennen. De schema’s geven in grote lijnen het verschil tussen een zelfstandige woning en kamer en het onderscheid tussen de verschillende types kamers weer.

• Zelfstandige woning of niet-zelfstandige woning(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Kamer(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Studentenkamer(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Kamer voor seizoenarbeiders(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Kamer voor huisvesting van arbeidskrachten(PDF bestand opent in nieuw venster)

Op 12 mei 2023 keurde de Vlaamse Regering een geactualiseerd Ontwerp Vlaams Energie- en Klimaatplan 2021-2030 goed. In dit geactualiseerde klimaatplan voegt de Vlaamse Regering een nieuwe energienorm toe aan de minimale woningkwaliteitsnormen.

Met haar besluit van 8 december 2023 keurde de Vlaamse Regering de minimale energienorm voor woningen goed en neemt ze deze nieuwe woningkwaliteitsnorm op in de technische verslagen waarmee woningcontroleurs de veiligheid, gezondheid en kwaliteit van woningen beoordelen. Door deze toekomstige verplichtingen nu al op te nemen in de technische verslagen kunnen we de eigenaars informeren en sensibiliseren en kunnen eigenaars bij het uitvoeren van werken rekening houden met de toekomstige energienorm.

Deze nieuwe technische verslagen gelden vanaf 1 januari 2025:

• Technisch verslag zelfstandige woningen (vanaf 01/01/2025)(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Technisch verslag niet-zelfstandige woningen (vanaf 01/01/2025)(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Technisch verslag niet-zelfstandige woningen seizoenarbeiders (vanaf 01/01/2025)(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Technisch verslag huisvesting voor arbeidskrachten (vanaf 01/01/2025)(PDF bestand opent in nieuw venster)

Het besluit van de Vlaamse regering van 08/12/2023 voert nog enkele bijkomende aanpassingen door in het technisch verslag:

• Voor de dubbelglasnorm in kamers (Deel D, rubriek 252) schrapt men het onderscheid algemeen/niet-algemeen. Zo verdwijnt de mogelijkheid om een gebrek van categorie I toe te kennen wanneer het niet voldoen aan de dubbelglasnorm in de gemeenschappelijke ruimte “niet algemeen” zou zijn. In de praktijk is het immers niet mogelijk dit onderscheid op een zinvolle manier te maken voor een gemeenschappelijke ruimte. In de gemeenschappelijke ruimte waarvan iedereen gebruik maakt, wordt het niet voldoen aan de dubbelglasnorm van alle ramen voortaan gequoteerd als een gebrek van categorie II.
• Het technisch verslag maakt voortaan melding van “badfunctie” in plaats van “badkamerfunctie”. De badfunctie bevindt zich immers niet altijd in een badkamer, denk maar aan een studio.
• Het woord “pand” maakt plaats voor het woord “gebouw”.