Bescheiden wonen gaat over woningen en kavels waarvan de omvang beperkt is. Deze omvangbeperking is als volgt vastgelegd (artikel 1.3, §1, 3° van de Vlaamse Codex Wonen):

• een bescheiden eengezinswoning is een woning met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³
• de overige bescheiden woningen (zoals appartementen of duplexwoningen) hebben een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50 m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers
• een bescheiden kavel heeft een oppervlakte van ten hoogste 500 m².

Het volstaat voor alle duidelijkheid dat één van de voorwaarden is vervuld (bijvoorbeeld: op een bescheiden kavel mag een woning met een groter volume dan 550 m³ worden gebouwd).

Voor bescheiden woningen of kavels gelden geen beperkingen op de huur- of verkoopprijs en er is geen voorrang voor een bepaalde doelgroep aan wie verhuurd of verkocht mag worden. Dat betekent dat bescheiden woningen en kavels steeds op de vrije markt verkocht of verhuurd mogen worden.

Een gemeente kan het maximale bouwvolume of de maximale oppervlakte verder inperken door middel van een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen (artikel 5.94 van de Vlaamse Codex Wonen).

Vanaf een bepaald aantal woningen of kavels is een last bescheiden wonen van toepassing bij het afleveren van de vergunning. De last bestaat uit het realiseren van een bepaald aantal bescheiden woningen of kavels. Het is aan de vergunningverlenende overheid om deze last op te leggen, in de meeste gevallen is dat de gemeente (of in beroep de deputatie). Meer hierover vindt u op de aparte webpagina Last bescheiden wonen bij vergunningen.

Gemeenten die ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) opmaken die woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied omzetten naar woongebied, en waar de omzetting gaat over een oppervlakte van tenminste een halve hectare, moeten altijd een norm bescheiden woonaanbod opleggen van 40%, ongeacht wie eigenaar is van de grond. Ook provincies of het Vlaamse Gewest zijn daartoe verplicht als zij een dergelijk RUP opmaken. Die norm kan ten hoogste worden verminderd tot 10%, op voorwaarde dat deze vermindering gemotiveerd wordt. Deze regels zijn vastgelegd in artikel 5.97 van de Vlaamse Codex Wonen.

In andere ruimtelijke uitvoeringsplannen kunnen gemeenten of andere overheden ook een norm bescheiden wonen opleggen, maar dit is niet verplicht en de norm is in dat geval vrij te kiezen (artikel 5.96).

Zo’n norm in nieuwe plangebieden legt de omvang van de last bescheiden wonen vast onder de vorm van een percentage van het totale aantal woningen in een project. Het percentage bescheiden wonen is maar pas van toepassing in latere vergunningen die in dat gebied worden aangevraagd. De norm komt dus maar daadwerkelijk ten uitvoer wanneer er een vergunningaanvraag komt in het plangebied die onder de toepassing van de last bescheiden wonen valt.

Ook in een ruimtelijk uitvoeringsplan kan de plannende overheid voor het onderdeel bescheiden wonen het maximale bouwvolume (woningen) of de maximale oppervlakte (kavels) altijd verder inperken, maar dat is dan een vrije keuze bij de opmaak van het plan (artikel 5.96).

In een verordening bescheiden wonen kunnen gemeenten twee zaken regelen.

• Gemeenten kunnen objectieve en pertinente motieven omschrijven op grond waarvan het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een vergunning afwijkingen in min kan toestaan op de percentages die de Vlaamse Codex Wonen (art. 5.93, §2) voorziet. Zulke motieven kunnen bijvoorbeeld zijn: de omvang, de vorm, de ligging of de inplanting van de verkaveling of het bouwproject of het in de omgeving reeds bestaande bescheiden of sociaal woonaanbod. Deze afwijkingsregeling heeft nooit voor gevolg dat een percentage moet worden verwezenlijkt dat lager is dan de helft van het standaard percentage van 40% resp. 20%.
• Gemeenten die hun Bindend Sociaal Objectief (BSO) hebben gehaald, kunnen verder gaan. Zij kunnen in de verordening vastleggen dat ze afzien van het opleggen van een percentage bescheiden woonaanbod. Uiteraard kunnen ze ook een percentage bescheiden woonaanbod vastleggen dat lager is dan het percentage dat de Vlaamse Codex wonen voorziet. Voor de verordening kan worden goedgekeurd, moet een gemeentelijk bericht worden gepubliceerd dat verklaart dat de gemeente haar Bindend Sociaal Objectief (BSO) heeft gehaald (het gaat in de praktijk om de publicatie op de gemeentelijke website, zoals geregeld in artikel 286 van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur).

In een gemeentelijk reglement bescheiden wonen kan de gemeenteraad kwaliteitsnormen voor het bescheiden woonaanbod en de woonomgeving vastleggen. Het reglement kan ook onderscheiden percentages bescheiden woonaanbod vastleggen voor de verwezenlijking van diverse typologieën van kavels en woningen die deel uitmaken van het bescheiden woonaanbod. Een dergelijk gemeentelijk reglement heeft dezelfde rechtskracht en bindende waarde als een stedenbouwkundige verordening.