Regeling voor sociale last

Handvaten om een sociaal woonaanbod te realiseren in uw gemeente

Wonen in Vlaanderen heeft in 2022 een handleiding gemaakt voor gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden om een (bijkomend) sociaal woonaanbod te realiseren. Er worden handvaten aangeboden en inspirerende voorbeelden gebruikt: handleiding om een sociaal woonaanbod te realiseren in uw gemeente.(PDF bestand opent in nieuw venster)

Disclaimer

Wij zijn momenteel bezig aan een grondige herwerking van deze handleiding.

De voorbeelden opgenomen in deze handleiding zijn praktijkvoorbeelden die het resultaat zijn van eigen opzoekingswerk. Bij het schrijven van deze handleiding zijn voornoemde voorbeelden, volgens onze informatie, juridisch niet aangevochten.

Gevolgen vernietiging regeling sociale last

Eind 2013 vernietigde het Grondwettelijk Hof de regeling over de sociale lasten uit het decreet grond- en pandenbeleid van 27 maart 2009.

In de vaak gestelde vragen onderaan deze pagina leest u over:

de gevolgen voor de afgeleverde verkavelings- of bouwvergunningen
de impact op stedenbouwkundige verordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplannen en gemeentelijke reglementen sociaal wonen.

Bij beschikking van 18 december 2013 breidde het Hof de vernietiging uit tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de socialelastenregeling. Meer in het bijzonder werden de bepalingen vernietigd over:

de gewestelijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod
de normen sociaal woonaanbod in plangebied
de gebiedsspecifieke typebepaling voor RUP’s waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod.

Het Grondwettelijk Hof vernietigde ten slotte ook bepalingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening die onlosmakelijk verbonden zijn met de socialelastenregeling. Het gaat meer in het bijzonder om:

de weigering van een vergunning wegens onverenigbaarheid met de normen sociaal woonaanbod
het verval van de vergunning met sociale last.

De overige bepalingen blijven bestaan, waaronder:

het bindend sociaal objectief
het gemeentelijk actieprogramma
de regeling inzake het bescheiden woonaanbod.

Private actoren konden ervoor kiezen hun sociale last op vrijwillige basis verder uit te voeren. Zij konden met een woonmaatschappij een overeenkomst sluiten over de verkoop van sociale woningen. Tegelijkertijd sloten zij met het Vlaamse Gewest een vaststellingsovereenkomst, waarin zij verklaarden afstand te doen van enig recht op schadevergoeding. Het Vlaamse Gewest van zijn kant verklaarde niet te zullen overgaan tot terugvordering van de verstrekte steunmaatregelen. Wonen in Vlaanderen ondersteunde de partijen bij de opmaak van beide overeenkomsten.

Disclaimer

De informatie op deze pagina heeft een zuiver informatieve waarde en bevat geen juridisch advies of instructies die toelaten een juridische procedure te starten of te begeleiden. De informatie op deze website kan hooguit dienen ter ondersteuning van een juridische vraagstelling. Indien U vragen heeft omtrent een (juridische) vraagstelling kan u altijd contact opnemen met een gekwalificeerd raadsman, justitiehuis of de balie. Wonen in Vlaanderen aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid. Het gebruik van de informatie is volledig op eigen risico. De voorwaarden uiteengezet in de algemene disclaimer van de website worden hierbij als integraal herhaald en aanvaard beschouwd.

Regelgeving

Decreet betreffende het grond- en pandenbeleid van 27 maart 2009(opent in nieuw venster)
Boek 2, Titel 2 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (over het sociaal woonaanbod, voorheen onderdeel van het Decreet Grond- en Pandenbeleid)(opent in nieuw venster)
Boek 2, Deel 3, Titel 3 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (over het sociaal woonaanbod, voorheen onderdeel van het Decreet Grond- en Pandenbeleid)(opent in nieuw venster)
Boek 5, Deel 9 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (over het bescheiden woonaanbod, voorheen onderdeel van het Decreet Grond- en Pandenbeleid)(opent in nieuw venster)
Omzendbrief RWO 2014/1: Mogelijkheden om sociaal wonen in ruimtelijke uitvoeringsplannen te verankeren(PDF bestand opent in nieuw venster)
Arrest van het Grondwettelijk Hof tot vernietiging van boek 5 van het grond- en pandendecreet betreffende ‘Wonen in eigen streek’ (arrestnummer 144/2013) en tot vernietiging van de regeling over de sociale lasten (arrestnummer 145/2013)

Het Grondwettelijk Hof heeft in twee arresten van 7 november 2013 een aantal bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid vernietigd:

In een eerste arrest (arrest nr. 144/2013) vernietigde het Hof de regeling over ‘Wonen in eigen streek’ (boek 5 DGPB).
In een tweede arrest (arrest nr. 145/2013) vernietigde het Hof de regeling over de sociale lasten (artikel 4.1.16 t.e.m. artikel 4.1.26 DGPB). Bij beschikking van 18 december 2013 breidde het Hof de vernietiging uit tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de socialelastenregeling. Meer in het bijzonder worden de bepalingen vernietigd over de gewestelijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod (artikel 4.1.8 t.e.m. artikel 4.1.11 DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plangebied (art. 4.1.12 en 4.1.13 DGPB) en de gebiedsspecifieke typebepaling voor RUP’s waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod (artikel 7.2.34, §1, DGPB). De overige bepalingen van boek 4 (maatregelen betreffende betaalbaar wonen), waaronder het bindend sociaal objectief, het gemeentelijk actieprogramma en de regeling over het bescheiden woonaanbod, blijven bestaan.
Het Grondwettelijk Hof vernietigde ten slotte ook bepalingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening die onlosmakelijk verbonden zijn met de socialelastenregeling. Het gaat meer in het bijzonder om artikel 4.3.1, §1, eerste lid, 3°, VCRO (weigering vergunning wegens onverenigbaarheid met de normen sociaal woonaanbod), en de artikelen 4.6.2, §2 en 4.6.4, §3, VCRO (verval vergunning met sociale last).

De betrokken arresten zijn te raadplegen via volgende link:

Een informatieve nota over de betrokken arresten, opgesteld door de griffie van het Grondwettelijk Hof, is te raadplegen via volgende link:

Een uittreksel van arrest nr. 145/2013 is op 10 februari 2014 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd.

Veelgestelde vragen

Wat dient er te gebeuren met normen sociaal en bescheiden woonaanbod binnen een bestaand ruimtelijk uitvoeringsplan vastgesteld in de periode tussen 1 september 2009 en 7 november 2013?

Wat met normen sociaal en bescheiden woonaanbod in ruimtelijke uitvoeringsplannen die voorlopig, maar nog niet definitief werden vastgesteld vóór 7 november 2013?

Wat met normen sociaal woonaanbod in bestaande ruimtelijk uitvoeringsplannen vastgesteld vóór 1 september 2009?

Wat met normen sociaal woonaanbod in nieuwe ruimtelijke uitvoeringsplannen?

Wat met normen sociaal woonaanbod in gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen?

Stedenbouwkundige verordeningen die dateren van vóór de inwerkingtreding van het aanpassingsdecreet ruimtelijke ordening (1 september 2009) en die normen of lasten sociaal woonaanbod bevatten, kunnen ongewijzigd worden toegepast.

Op basis van de huidige wetgeving is het niet mogelijk om in nieuwe stedenbouwkundige verordeningen normen of lasten sociaal woonaanbod op te leggen.

Artikel 2.3.1 VCRO somt de materies op waarvoor een verordening mag opgemaakt worden. Hieronder valt ook: “de bewerkstelliging van een vermenging van kavels, woningen en woonvoorzieningen die tegemoetkomen aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen, met dien verstande dat voorschriften betreffende de creatie van een bescheiden woonaanbod opgenomen worden in bijzondere stedenbouwkundige verordeningen, onder de voorwaarden, vermeld in boek 5, deel 9, titel 1, hoofdstuk 1, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021”. Dit betekent dat er een ruimtelijk beleid mogelijk is dat gericht is op bepaalde sociale doelstellingen. Maar het moet nog steeds om een ruimtelijk beleid gaan, en kan niet rechtstreeks inspelen op bijv. marktwaardes van onroerend goed.

De meest “rechtszekere” oplossing voor een gemeente is om in vooroverleg te gaan met de privéontwikkelaar en om over de voorgaande burgerlijkrechtelijke aspecten een overeenkomst af te sluiten die dan samenhangt met een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen. Zie ook artikel 2.2.5, §2, tweede lid Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Om een bepaalde onderhandelingsmarge te hebben en tegelijk ook de nodige garanties te hebben dat er daadwerkelijk financiële middelen ter beschikking zijn, zou de gemeente eventueel kunnen werken met financiële lasten via een verordening (op basis van artikel 2.3.1 van de VCRO, zoals gewijzigd door het Instrumentendecreet, zie ook https://omgeving.vlaanderen.be/nl/catalogus/instrumentencodex/lasten(opent in nieuw venster)), waarbij men dan ook met vrijstellingen kan werken voor ontwikkelaars die vooraf een overeenkomst afsluiten ter realisatie van een sociale mix aan woningbouw.

Let wel, een financiële last moet aangewend worden voor ruimtelijk beleid. Aanwending voor het ‘ruimtelijk beleid’ gaat over de bestemming van inkomsten van de financiële last. ‘Ruimtelijk beleid’ is een nieuw begrip in de regelgeving. Er wordt verwezen naar planschadevergoeding en planologische ruil, als voorbeeld in de regelgeving. Gelet op de doelstellingen van ruimtelijke ordening in artikel 1.1.4. VCRO kan dit relatief breed gaan, wel moet steeds voor ogen gehouden worden dat het gaat om stedenbouwkundige lasten en de besteding een ruimtelijke vertaling zal vereisen in bijv. infrastructuur en niet bijv. in doelgroep.