Onteigening voor sociale woningbouw

Op 24 februari 2017 bekrachtigde de Vlaamse Regering het Vlaams Onteigeningsdecreet(opent in nieuw venster). Dit decreet is samen met het uitvoeringsbesluit in werking getreden op 1 januari 2018. Het Vlaams Onteigeningsdecreet voorziet één overkoepelende onteigeningsregeling voor alle onteigeningen binnen het Vlaamse Gewest. De drie federale onteigeningswetten gelden hierdoor niet meer binnen het Vlaamse Gewest. Het decreet streeft naar een eenvormige, snelle en efficiënte onteigeningsprocedure.

Voornaamste kenmerken

Het Vlaams Onteigeningsdecreet voorziet:

een procedure waarbij de bestuurlijke fase en de gerechtelijke fase beter op elkaar afgestemd zijn
een strikte vastlegging van termijnen
de invoering van een onderhandelingsplicht
de veralgemening van het openbaar onderzoek
de mogelijkheid tot zelfrealisatie
de mogelijkheid om het zakelijk recht op een onroerend goed apart te onteigenen
de autonome beslissingsbevoegdheid voor lokale besturen om een onteigening uit te voeren
een regeling voor de wederovername en een specifieke regeling voor de gedwongen overname van het niet-onteigende deel van het onroerend goed
een geïntegreerde procedure waarbij het openbaar onderzoek van de onteigeningsprocedure kan samenlopen met het openbaar onderzoek van de ruimtelijkeplanningsprocedure
de uitbreiding van de bevoegdheden van de Raad voor Vergunningsbetwistingen
een digitale behandeling van onteigeningsdossiers via het digitaal uitwisselingsplatform voor onteigeningen.

De bestuurlijke fase

De bestuurlijke fase bestaat uit zeven verschillende onderdelen.

Stap 1
Als lokaal bestuur moet u kunnen aantonen dat u alles probeerde om de onroerende goederen ‘in der minne’ te verwerven. Daarom contacteert u de eigenaars met een beveiligde zending (een aangetekende brief, een afgifte tegen ontvangstbewijs of een elektronisch aangetekende zending). Als u ook mondeling overlegt, dan stelt u hiervan een proces-verbaal op, ondertekend door de eigenaar. Als de eigenaar niet wil tekenen, dan volstaat de schriftelijke zending.
Stap 2
Onteigening is enkel mogelijk als dit absoluut noodzakelijk is. Daarom moet u de volgende 3 elementen gemotiveerd kunnen aantonen:
het doel van de onteigening: u toont aan waarom er in de gemeente nood is aan sociale huisvesting.
de onteigening als middel: u bewijst dat u alles heeft gedaan om in der minne te verwerven.
het voorwerp van de onteigening: u toont aan waarom u net die percelen wenst te verwerven en niet de aanpalende of andere percelen in de gemeente.
Stap 3
U maakt een voorlopig onteigeningsbesluit op dat een onteigeningsplan en een projectnota bevat.
Het onteigeningsplan geeft de omtrek weer van de te onteigenen percelen en vermeldt de kadastrale gegevens, de oppervlakte, de onteigenende instantie en de eigenaars.
In de projectnota beschrijft u de geplande werken en vermeldt u (als dit kan) de realisatietermijnen.
Verder omschrijft u in dit voorlopig onteigeningsbesluit de te onteigenen percelen en het onteigeningsdoel en motiveert u uitgebreid de noodzaak tot onteigening.
Stap 4
Nadat u het voorlopig onteigeningsbesluit opmaakte, organiseert u een openbaar onderzoek dat 30 dagen duurt. U brengt de eigenaars, en de eventuele houders van zakelijke of persoonlijke rechten, hiervan op de hoogte met een beveiligde zending. Deze krijgen de gelegenheid om tijdens het openbaar onderzoek opmerkingen te formuleren. Derden zoals buren, buurtbewoners of belangenorganisaties kunnen geen opmerkingen indienen.
Tijdens het openbaar onderzoek moet het voorlopig onteigeningsbesluit met de bijhorende documenten openbaar raadpleegbaar zijn, in het gemeentehuis en op de website van de gemeente. Na het openbaar onderzoek maakt u een verslag op over de geformuleerde opmerkingen.
Stap 5
De eigenaar van een te onteigenen onroerend goed kan, onder strikte voorwaarden, zelf het geplande project realiseren (zelfrealisatie). Dit moet hij u vragen tijdens het openbaar onderzoek via een beveiligde zending. Maximaal 15 dagen later informeert u hem over de door u vastgestelde criteria waaraan hij moet voldoen.
Vanaf de laatste dag van het openbaar onderzoek krijgt hij maximaal 70 dagen tijd om een dossier in te dienen waarin hij aantoont dat hij over voldoende financiële en technische bekwaamheid beschikt. U kan beslissen om hierop niet in te gaan als u kan aantonen dat de eigenaar daartoe niet in staat is.
Stap 6
Een lokaal bestuur heeft - in tegenstelling tot vroeger - geen onteigeningsmachtiging meer nodig om een definitief onteigeningsbesluit te nemen.
Een sociale huisvestingsmaatschappij kan pas een definitief onteigeningsbesluit nemen nadat de Vlaamse minister van Wonen haar daartoe machtigde.
Stap 7
Na de einddatum van het openbaar onderzoek stelt u het definitief onteigeningsbesluit vast. U heeft hiervoor maximaal 90 dagen de tijd (120 dagen in het geval van een verzoek tot zelfrealisatie).
Het onteigeningsdecreet beschrijft de inhoud ervan en alle verplichte bijlagen. Zo bijvoorbeeld bevat het definitief onteigeningsbesluit alle elementen van het voorlopig onteigeningsbesluit, aangevuld met het verslag van het openbaar onderzoek, de machtiging tot onteigening (voor sociale huisvestingsmaatschappijen) en - als dit er is - het verzoek tot zelfrealisatie. U bezorgt een kopie van dit besluit via een beveiligde zending aan de eigenaar.
De bestuurlijke fase eindigt met dit definitief onteigeningsbesluit.

De gerechtelijke fase

De gerechtelijke onteigeningsprocedure moet starten binnen vijf jaar na de datum van het definitief onteigeningsbesluit. Lukt dit niet, dan kan de eigenaar u vragen om van de onteigening af te zien.

U leidt de zaak in bij de vrederechter. Deze spreekt zich - net zoals vroeger - uit over de wettigheid, de provisionele - en de definitieve vergoeding. Het nieuwe decreet bepaalt duidelijk hoe, wanneer en binnen welke termijnen u, en ook de vrederechter, moeten handelen.

Elke partij kan tegen het vonnis van de vrederechter hoger beroep aantekenen bij de rechtbank van eerste aanleg. Ook deze procedure staat in het decreet.

De wederovername

Als u niet binnen vijf jaar start met de realisatie van het project, dan kan de onteigende via de vrederechter de teruggave vragen van het betrokken perceel.

De afdwingbare overname van het restant

Als u slechts een deel van een grond of een gebouw onteigende, dan kan de onteigende in bepaalde gevallen eisen dat u het goed in zijn geheel overneemt.

De afdeling Vastgoedtransacties

Ondanks de striktere en de kortere termijnen blijft de onteigeningsprocedure een complexe bezigheid. Wonen-Vlaanderen raadt u aan om van bij de start de afdeling Vastgoedtransacties van de Vlaamse Belastingsdienst in te schakelen. Net zoals haar rechtsvoorganger, het Comité tot Aankoop, kan deze dienst een aantal zaken in de onteigeningsprocedure van u overnemen. Maar dit kan alleen als de afdeling Vastgoedtransacties de schatting opmaakte.