Huurprijsindexatie sinds 1 oktober 2023 met correctiefactoren
Sinds 1 oktober 2023 is een indexering voor de huurwoningen zonder EPC of met een label D, E en F opnieuw toegelaten, maar volgens een aangepaste formule (correctiefactor). Zo krijgen huurders na 1 jaar niet ineens een zeer hoge huurprijs.
Bij welke woningen geldt een aangepaste formule voor de indexering?
U moet deze indexering met aangepaste formule (correctiefactor) toepassen als uw woning aan de volgende 3 kenmerken beantwoordt.
- U huurt of verhuurt een woning als hoofdverblijfplaats op de private markt. Dit geldt dus niet voor sociale woningen.
Opgelet: als u een woning verhuurt via een woonmaatschappij (vroeger sociaal verhuurkantoor), geldt deze maatregel ook voor het hoofdhuurcontract.
Opgelet: het Grondwettelijk Hof besliste op 21 maart 2024 dat deze maatregel ook voor studentenhuurcontracten had moeten gelden. Meer informatie leest u op de aparte webpagina indexatiebeperking bij studentenhuurcontracten. - Het huurcontract is in werking getreden vóór 1 oktober 2022 volgens de Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet.
- Het EPC-label van de woning is D, E of F of de woning heeft geen EPC-label.
Alleen in deze gevallen viel u ook onder de bevriezing van de huurprijzen tot en met 30 september 2023.
Het Grondwettelijk Hof besliste op 21 maart 2024 dat deze maatregel ook voor studentenhuurcontracten had moeten gelden. Hierdoor kunnen studenten met een huurcontract van voor 1 oktober 2022 mogelijk een deel van de huurprijs terugvorderen als zij een energieverslindend kot of - kamer huurden.
Welke formule of correctiefactor moet u toepassen?
Voor deze aangepaste indexering wordt het resultaat van de standaardindexatieformule (namelijk basishuurprijs x nieuwe indexcijfer/aanvangsindexcijfer) vermenigvuldigd met een correctiefactor.
Er zijn verschillende correctiefactoren. Welke correctiefactor u moet toepassen, hangt af van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract. We geven u telkens de formule en een concreet rekenvoorbeeld.
Correctiefactor bij huurwoningen met een EPC-label D
In de regelgeving is een formule voorzien (decretale correctiefactor). Daarnaast voorzien wij een vereenvoudigde correctiefactor die hetzelfde resultaat geeft. U kunt dus uw berekeningswijze kiezen.
Formule huurprijsindexering:
basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
aanvangsindexcijfer
Decretale correctiefactor: (indexcijfer 2022/indexcijfer 2023) x [1 + 50% x (indexcijfer 2023/indexcijfer 2022-1)].
- Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
- Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Vereenvoudigde correctiefactor: 50% x ((index 2022 + index 2023) / index 2023)
Voorbeeld:
U sloot het woninghuurcontract op 15 februari 2019. Het huurcontract startte op 1 maart 2019 met een basishuurprijs van 750,00€. Belangrijk: uw huurcontract valt in dit voorbeeld onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Daarbij is de aanvangsindex die van de maand vooraf aan de start van de huurovereenkomst. Dit is dus februari 2019.
De gezondheidsindex voor februari 2019 bedraagt 108,78 ( = aanvangsindexcijfer)
De gezondheidsindex voor februari 2022 bedraagt 118,74.
De gezondheidsindex voor februari 2023 bedraagt 126,86.
Het huurcontract is gestart op 1 maart 2019. U mag de huurprijs dus elk jaar vanaf maart opnieuw indexeren. De laatste keer dat u de huurprijs kon indexeren, was maart 2022. De geïndexeerde huurprijs bedroeg dan 818,67 euro. In maart 2023 mocht u de huurprijs maar voor de helft indexeren: vanaf dan bedroeg de huurprijs 846,67 euro. Vanaf 1 oktober 2023 kunt u opnieuw indexeren, maar daarbij moet u de correctiefactor toepassen.
We berekenen de huurprijsindexatie als volgt:
basishuurprijs x (index feb 2023/index feb 2019) x correctiefactor
Stap 1: we berekenen eerst de geïndexeerde huurprijs
basishuurprijs x (index feb 2023/index feb 2019) x correctiefactor
750 x (126,86/108,78) x correctiefactor
750 x 1,16621 x correctiefactor
874,66 x correctiefactor
Stap 2: de geïndexeerde huurprijs wordt nu vermenigvuldigd met een correctiefactor
874,66 x correctiefactor
874,66 x (index feb 2022/index feb 2023) x [1 + 50% x (index feb 2023/index feb 2022-1)]
874,66 x (118,74/126,86) x [1 + 50% x (126,86/118,74 – 1)]
874,66 x 0,93599 x [1 + 50% x (1,06838 -1)]
874,66 x 0,93599 x [ 1 + 50% x 0,06838]
874,66 x 0,93599 x [ 1 + 0,03419]
874,66 x 0,93599 x 1,03419
874,66 x 0,96799
846,67
U kunt de geïndexeerde huurprijs ook berekenen via een vereenvoudigde correctiefactor. De vereenvoudigde correctiefactor geeft eenzelfde resultaat:
874,66 x vereenvoudigde correctiefactor
874,66 x 50% x ((index 2022 + index 2023) / index 2023 )
874,66 x 50% x ((index feb 2022 + index feb 2023) / index feb 2023 )
874,66 x 50% x ((118,74 + 126,86) / 126,86 )
874,66 x 50% x (245,6/126,86)
874,66 x 50% x 1.93599
874,66 x 0,96799
846,67
Vanaf 1 oktober 2023 bedraagt de eisbare huurprijs 846,67 euro. Dit bedrag is gelijk aan de geïndexeerde huurprijs van maart 2023. De correctiefactor zorgt er dus voor dat de huurprijs gelijk blijft. Een indexatie op 1 oktober 2023 heeft dus geen praktisch nut. Pas vanaf de volgende verjaardatum, d.i. maart 2024, kunt u de huurprijs nuttig indexeren.
Formule huurprijsindexering:
basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
aanvangsindexcijfer
Decretale correctiefactor: (indexcijfer 2021/indexcijfer 2022) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)]
- Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
- Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Vereenvoudigde correctiefactor: 50% x [(index 2021 + index 2022) / index 2022]
Voorbeeld
U sloot het woninghuurcontract op 15 november 2019. Het huurcontract startte op 1 december 2019 met een basishuurprijs van 750,00€. Belangrijk: uw huurcontract valt in dit voorbeeld onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Daarbij is de aanvangsindex die van de maand vooraf aan de start van de huurovereenkomst. Dit is dus november 2019.
De gezondheidsindex voor november 2019 bedraagt 109 (= aanvangsindexcijfer)
De gezondheidsindex voor november 2021 bedraagt 115,2
De gezondheidsindex voor november 2022 bedraagt 127,44
Het huurcontract is gestart op 1 december 2019. U mag de huurprijs dus elk jaar vanaf december opnieuw indexeren. De laatste keer dat u de huurprijs kon indexeren, was december 2021. De geïndexeerde huurprijs bedroeg dan 792,66 euro. In december 2022 mocht u de huurprijs maar voor de helft indexeren. De geïndexeerde huurprijs bedroeg dan 834,77 euro. Vanaf 1 oktober 2023 kunt u opnieuw indexeren, maar daarbij moet u de correctiefactor toepassen.
De huurprijsindexatie wordt als volgt berekend:
basishuurprijs x (index nov 2022/index nov 2019) x correctiefactor
Stap 1: we berekenen eerst de geïndexeerde huurprijs
basishuurprijs x (index nov 2022/index nov 2019) x correctiefactor
750 x (127,44/109) x correctiefactor
750 x 1,19617 x correctiefactor
876,88 x correctiefactor
Stap 2:
876,88 x correctiefactor
876,88 x (indexcijfer 2021/indexcijfer 2022) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)]
876,88 x (115,2/127,44) x [1 + 50% x (127,44/115,2 -1)]
876,88 x 0,90395 x [1 + 50% x (1,10625 – 1)]
876,88 x 0,90395 x [1 + 50% x 0,10625]
876,88 x 0,90395 x [1 + 0,05313]
876,88 x 0,90395 x 1,05313
876,88 x 0,95197
834,77
U kunt de geïndexeerde huurprijs ook berekenen via een vereenvoudigde correctiefactor. De vereenvoudigde correctiefactor geeft eenzelfde resultaat:
876,88 x vereenvoudigde correctiefactor
876,88 x 50% x [ (index 2021 + index 2022) / index 2022]
876,88 x 50% x [ (index nov 2021 + index nov 2022) / index nov 2022]
876,88 x 50% x [ (115,2 + 127,44) / 127,44]
876,88 x 50% x (242,64 / 127,44)
876,88 x 50% x 1,90395
876,88 x 0,95197
834,77
Vanaf 1 oktober 2023 bedraagt de eisbare huurprijs 837,44 euro. Dit bedrag is gelijk aan de geïndexeerde huurprijs van december 2022. De correctiefactor zorgt er dus voor dat de huurprijs gelijk blijft. Een indexatie op 1 oktober 2023 heeft dus geen praktisch nut. Pas vanaf de volgende verjaardatum, d.i. december 2023, kunt u de huurprijs nuttig indexeren.
U kunt de huurprijsindexatie ook berekenen door de geïndexeerde huurprijs (te berekenen via de huurcalculator) te vermenigvuldigen met de juiste correctiefactor.
Welke correctiefactor u moet toepassen, hangt af van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract.
| Verjaardatum van het huurcontract | EPC = D |
| oktober | 0,949447646 |
| november | 0,945356473 |
| december | 0,951977401 |
| januari | 0,951950895 |
| februari | 0,961757813 |
| maart | 0,967996216 |
| april | 0,965766823 |
| mei | 0,971941594 |
| juni | 0,972124068 |
| juli | 0,976119286 |
| augustus | 0,977109655 |
| september | 0,980049682 |
Correctiefactor bij huurwoning zonder EPC of met EPC-label E of F
Formule huurprijsindexering:
basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
aanvangsindexcijfer
Correctiefactor: indexcijfer 2022 / indexcijfer 2023
- Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding of de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.
- Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2023.
Voorbeeld
U sloot een woninghuurcontract op 15 februari 2019. Het huurcontract startte op 1 maart 2019 met een basishuurprijs van 750,00€. Belangrijk: uw huurcontract valt in dit voorbeeld onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Daarbij is de aanvangsindex die van de maand vooraf aan de start van de huurovereenkomst. Dit is dus februari 2019.
De gezondheidsindex voor februari 2019 bedraagt 108,78 ( = aanvangsindexcijfer)
De gezondheidsindex voor februari 2022 bedraagt 118,74
De gezondheidsindex voor februari 2023 bedraagt 126,86
Het huurcontract is gestart op 1 maart 2019. U mag de huurprijs dus elk jaar vanaf maart opnieuw indexeren. De laatste keer dat u de huurprijs kon indexeren, was maart 2022. De geïndexeerde huurprijs bedroeg dan 818,67 euro. In maart 2023 mocht u de huurprijs niet indexeren. Vanaf 1 oktober 2023 kunt u opnieuw indexeren, maar daarbij moet u de correctiefactor toepassen.
De huurprijsindexatie wordt als volgt berekend:
basishuurprijs x (index feb 2023/index feb 2019) x correctiefactor
Stap 1: we berekenen eerst de geïndexeerde huurprijs
basishuurprijs x (index feb 2023/index feb 2019) x correctiefactor
750 x (126,86/108,78) x correctiefactor
750 x 1,16621 x correctiefactor
874,66 x correctiefactor
Stap 2: de geïndexeerde huurprijs wordt nu vermenigvuldigd met een correctiefactor
874,66 x correctiefactor
874,66 x (indexcijfer 2022 / indexcijfer 2023)
874,66 x (118,74/126,86)
874,66 x 0,93599
818,67
Vanaf 1 oktober 2023 bedraagt de eisbare huurprijs 818,67 euro. Dit bedrag is gelijk aan de geïndexeerde huurprijs van maart 2022. De correctiefactor zorgt er dus voor dat de huurprijs gelijk blijft. Een indexatie op 1 oktober 2023 heeft dus geen praktisch nut. Pas vanaf de volgende verjaardatum, d.i. maart 2024, zal u de huurprijs nuttig kunnen indexeren.
Formule huurprijsindexering:
basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
aanvangsindexcijfer
Correctiefactor: indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022
- Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding of de verjaardag van de inwerkingtreding in 2021.
- Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.
Voorbeeld
U sloot een woninghuurcontract op 15 november 2019. Het huurcontract startte op 1 december 2019 met een basishuurprijs van 750,00€. Belangrijk: uw huurcontract valt in dit voorbeeld onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Daarbij is de aanvangsindex die van de maand vooraf aan de start van de huurovereenkomst. Dit is dus november 2019.
De gezondheidsindex voor november 2019 bedraagt 109 ( = aanvangsindexcijfer)
De gezondheidsindex voor november 2021 bedraagt 115,2
De gezondheidsindex voor november 2022 bedraagt 127,44
Het huurcontract is gestart op 1 december 2019. U mag de huurprijs dus elk jaar vanaf december opnieuw indexeren. De laatste keer dat u de huurprijs kon indexeren, was december 2021. De geïndexeerde huurprijs bedroeg dan 792,66 euro. In december 2022 mocht u de huurprijs niet indexeren. Vanaf 1 oktober 2023 kunt u opnieuw indexeren, maar daarbij moet u de correctiefactor toepassen.
De huurprijsindexatie wordt als volgt berekend:
basishuurprijs x (index nov 2022/index nov 2019) x correctiefactor
Stap 1:
basishuurprijs x (index nov 2022/index nov 2019) x correctiefactor
750 x (127,44/109) x correctiefactor
750 x 1,16917 x correctiefactor
876,88 x correctiefactor
Stap 2:
876,88 x correctiefactor
876,88 x (indexcijfer nov 2021 / indexcijfer nov 2022)
876,88 x (115,2/127,44)
876,88 x 0,90395
792,66
Vanaf 1 oktober 2023 bedraagt de eisbare huurprijs 792,66 euro. Dit bedrag is gelijk aan de geïndexeerde huurprijs van december 2021. De correctiefactor zorgt er dus voor dat de huurprijs gelijk blijft. Een indexatie op 1 oktober 2023 heeft dus geen praktisch nut. Pas vanaf de volgende verjaardatum, d.i. december 2023 kunt u de huurprijs nuttig indexeren.
U kunt de huurprijsindexatie ook berekenen door de geïndexeerde huurprijs (te berekenen via de huurcalculator) te vermenigvuldigen met de juiste correctiefactor.
Welke correctiefactor u moet toepassen, hangt af van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract.
| Verjaardatum van het huurcontract | EPC = E - F - Geen |
| oktober | 0,898895293 |
| november | 0,890712946 |
| december | 0,903954802 |
| januari | 0,903901791 |
| februari | 0,923515625 |
| maart | 0,935992433 |
| april | 0,931533646 |
| mei | 0,943883189 |
| juni | 0,944248135 |
| juli | 0,952238571 |
| augustus | 0,954219311 |
| september | 0,960099363 |
Tools voor de berekening
Met de Huurcalculator kunt u de nodige berekeningen maken. U kunt daarnaast ook gebruikmaken van de tabel van correctiefactoren om manueel de berekening uit te voeren.
U vindt hier de Huurcalculator(opent in nieuw venster) om de nodige berekeningen te maken.
U kan de huurprijsindexatie ook berekenen door de geïndexeerde huurprijs (huurcalculator) te vermenigvuldigen met de juiste correctiefactor. Welke correctiefactor u moet toepassen, hangt af van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract.
| Verjaardatum van het huurcontract | EPC = D | EPC = E - F - Geen |
| oktober | 0,949447646 | 0,898895293 |
| november | 0,945356473 | 0,890712946 |
| december | 0,951977401 | 0,903954802 |
| januari | 0,951950895 | 0,903901791 |
| februari | 0,961757813 | 0,923515625 |
| maart | 0,967996216 | 0,935992433 |
| april | 0,965766823 | 0,931533646 |
| mei | 0,971941594 | 0,943883189 |
| juni | 0,972124068 | 0,944248135 |
| juli | 0,976119286 | 0,952238571 |
| augustus | 0,977109655 | 0,954219311 |
| september | 0,980049682 | 0,960099363 |
Voorbeeld:
U sloot een woninghuurcontract op 15 oktober 2019. Het huurcontract startte op 1 november 2019 met een basishuurprijs van €750,00. Het EPC-label = D.
- De de geïndexeerde huurprijs bedraagt €882,96 (nl. €750,00 * 128,30/ 108,98) - zie Huurcalculator
- U vermenigvuldigt €882,96 met de juiste correctiefactor, nl. 0,945356473 (want het huurcontract verjaart in november en het EPC-label = D)
- De eisbare huurprijs bedraagt: €882,96 * 0,945356473 = €834,71
Veelgestelde vragen
U leest hier enkele veel gestelde vragen.
U moet niet sowieso op 1 oktober 2023 indexeren, als de beperkende maatregelen wegvallen. Een indexatie zal pas nodig zijn bij de volgende verjaardatum van uw huurcontract. Welke correctiefactor u dan moet gebruiken, vindt u in de verschillende voorbeelden.
De verhuurder moet de correctiefactor bij élke huurindexatie toepassen. Pas al er een beter EPC voorligt of er een nieuw huurcontract van start gaat, moet u de correctiefactor niet meer toepassen.
Heeft uw EPC geen label, kijk dan naar het kengetal. Dit is de energieprestatiescore, uitgedrukt in kWh/(m² jaar)
| Kengetal | Overeenkomstig EPC-label |
|---|---|
| - | Geen EPC of geen geldig EPC |
| Hoger dan 500 kWh/(m² jaar) | F |
| Tussen 500 en 401 kWh/(m² jaar) | E |
| Tussen 400 en 301 kWh/(m² jaar) | D |
| Tussen 300 en 201 kWh/(m² jaar) | C |
| Tussen 200 en 101 kWh/(m² jaar) | B |
| Tussen 100 en 1 kWh/(m² jaar) | A |
| 0 of minder dan 0 kWh/(m² jaar) | A+ |
Als de verhuurder de volledige indexatie vraagt, maar er is geen EPC-attest of een EPC-attest met label D, E of F en de huurder wil dit (terecht) niet betalen omdat de indexatie niet correct is, dan is het aan de verhuurder om een aangepaste indexatie te vragen aan de huurder waarbij hij de correctiefactor toepast. Voorlopig kan de huurder dus de oude huurprijs blijven betalen. Vanaf het ogenblik dat de verhuurder het verzoek stuurt, moet de huurder de aangepaste indexatie met correctiefactor betalen, waarbij de verhuurder die indexatie kan vragen met maximum 3 maanden terugwerkende kracht.
Als de verhuurder dus te veel aanrekent, is een huurder niet verplicht dat te betalen. De huurder mag de vorige huurprijs blijven betalen. Als de verhuurder voet bij stuk houdt, moet hij naar de vrederechter gaan. Die zal vaststellen dat de verhuurder onterecht een te hoge huurprijs vraagt.
Heeft de huurwoning na 1 oktober 2023 een beter EPC-label? Dan hangt het af van het label of u een andere correctiefactor of zelfs helemaal geen correctiefactor moet toepassen bij de indexering. Een volledige indexatie op de huurprijs zonder correctiefactoren mag alleen als de woning een EPC-label A+, A, B of C heeft.
Opgelet: de verhuurder mag geen 3 maanden teruggaan in de tijd, als er op dat moment geen gunstig EPC-label was. Was er bijvoorbeeld op 1 oktober 2023 een EPC-label E, maar behaalt de woning op 1 februari 2024 een EPC-label C? Dan mag de verhuurder pas vanaf 1 februari 2024 weer indexeren zonder correctiefactor. Hij mag de volledig, geïndexeerde huurprijs niet voor de 3 maanden vooraf vragen, want toen was er nog geen EPC-label C. Vraagt de verhuurder pas op 1 mei 2024 om de geïndexeerde huurprijs te betalen? Dan kan hij wel teruggaan tot 1 februari 2024, omdat er vanaf die dag een gunstig EPC voorligt.
Kan of wil de eigenaar (verkoper of verhuurder) van een woning of kleine niet-residentiële eenheid geen EPC voorleggen? Dan meldt u dit aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap.
- Gaat het over een nieuw huurcontract? Het EPC is sinds 2009 verplicht bij nieuwe huurcontracten. Dus als u al een huurcontract had en u bleef wonen in dezelfde woning, is dit niet nodig.
- Als het gaat om een verkoop van een woning na 1 september 2008 of om de verkoop van een kleine niet-residentiële eenheid, dan moet de eigenaar een EPC kunnen voorleggen.
U moet de afwezigheid van een EPC melden via het ‘Klachtenformulier over het EPC(opent in nieuw venster) bij verkoop of verhuur van woongebouwen’:
Bij het versturen via mail krijgt u een ontvangstbevestiging van uw bericht met een referentienummer (VEKA-XXXXXX).
Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap neemt elke klacht serieus en zal bij een correcte melding:
- controleren in de Energieprestatiedatabank of er effectief een EPC opgemaakt is voor de woning en
- eventueel contact opnemen met de eigenaar.
Als de woning of kleine niet-residentiële eenheid nog steeds te koop of te huur staat en er is nog geen EPC aanwezig, dan kan de eigenaar (verkoper of verhuurder) een boete krijgen van 500 tot 5.000 euro.
Meer info over de procedure, zie: Klacht over een EPC.